房地产之“眼观六路，耳听四方”
　　在当下的社会生活中，住宅是最被关注的话题。实际上现在社会各界都在发声，各有(yǒu)不同的立场，各有(yǒu)各自的道理(lǐ)，但到底谁正确或谁正确的概率高一点呢(ne)？原始社会你可(kě)以赖账，因為(wèi)没凭据，现在随时都可(kě)以录音，上网一Google，谁对谁错马上就一清二楚。
　　那么，现在具體(tǐ)有(yǒu)哪几种人在讲话呢(ne)？第一是买房人，抱怨价格高、质量差，价高买不起，质次买了闹心。但买了房的人多(duō)数不抱怨价高，因為(wèi)这是公共汽車(chē)原理(lǐ)，上了車(chē)的人都不希望别人再上来。买了房的人通常都是抱怨质次，但不抱怨价高，因為(wèi)只要一算账就会发现，谁对我最好呢(ne)？不是老婆，也不是老公，对我最好的是房子，涨了一倍！而这一倍又(yòu)带来了很(hěn)多(duō)新(xīn)的憧憬。
　　第二是政府，政府始终要讲公平，总是说既要保障大多(duō)数人基本住房的权利，又(yòu)要保持市场的健康稳定发展，希望保持社会的基本公平秩序和公平的道德取向。政府讲的都是永遠(yuǎn)正确的话，但做起来总是会或多(duō)或少偏离一些。
　　第三是经济學(xué)家，经济學(xué)家在讲灾难、危机，总是说要出事，没有(yǒu)一个经济學(xué)家说现在什么都好，否则他(tā)们就失去了存在的意义。自由的经济學(xué)家都是在讲问题，比如謝(xiè)國(guó)忠，还有(yǒu)我社科(kē)院金融所的师兄。后来我发现经济學(xué)家如果不讲危机，基本上就没成就，而且会失业。因為(wèi)没有(yǒu)问题，怎么能(néng)表现你有(yǒu)方法、有(yǒu)见解呢(ne)！我曾参加过一次原来同事的聚会，我工作的最后一个公家单位是國(guó)務(wù)院下属的體(tǐ)制改革研究机构，我说你们当年预见的所有(yǒu)危机都没发生，今天又(yòu)开始预见新(xīn)危机，这纯粹是在吓唬我们。我是生意人，如果我没作准备，危机真来的时候，我就死了，而如果你们预测的那个危机没来，我可(kě)能(néng)就错过了发展机会。只有(yǒu)我自己预测危机，而如果这个危机真的来了，这时候我才心理(lǐ)平衡，才会觉得这个代价承担得起。历史上，经济學(xué)家几乎都在研究危机问题，然后据此来提供解决方案。他(tā)们跟算命先生一样，不加时间、地点、情节，所以永遠(yuǎn)都是正确的。社会心理(lǐ)學(xué)有(yǒu)一种自我印证的心理(lǐ)机制，算命先生為(wèi)什么有(yǒu)市场？因為(wèi)每个人听后都会将自己的情况对号入座，老给自己找理(lǐ)由来证明算命先生是对的。
　　第四是商(shāng)人，商(shāng)人讲的是机会，因為(wèi)没有(yǒu)机会，他(tā)就得关门。别人办丧事他(tā)就卖棺材，总得有(yǒu)活干。商(shāng)人永遠(yuǎn)是在看未来、看希望，这是我们做生意唯一的自信。如果每天在这儿也跟经济學(xué)家一样，预测未来不行了就把公司关了，那企业还怎么发展？企业发展恰好相反，别人都说不好时，我们会想着怎么找到一种方法，让自己找到空间，活到未来，最后让大家承认我们今天的决策是对的，跟着我们走。
　　这四种声音我们天天都能(néng)听到，作為(wèi)政府的决策者，要善于倾听、择其善者而从之。政府要管事，但要管得适度。第一，政府要管保障房，不要管商(shāng)品房，应该让市场去调节商(shāng)品房的供需与价格。比如说别墅，这是一个商(shāng)品房市场问题，肯定不属于保障问题，那你就让他(tā)卖，多(duō)少价钱都别管。而我们目前是全管。保障房应该限購(gòu)，新(xīn)加坡也是这样做的；但商(shāng)品房市场你也用(yòng)这办法管，好比男人生病到妇科(kē)去抓药，肯定是不行的。
　　第二，政府要管品质，不要管价格。全世界住宅市场上政府管的最重要的是品质，而不是去行政定价。我们在台湾开发的那个项目，要到2013年底才能(néng)做完。住宅在大陆18个月得搞定，如果是高层，那就更得快了。台湾这个项目怎么可(kě)以这么慢呢(ne)？因為(wèi)，在台湾，我们什么时候卖，政府不管，但政府管控品质，你不干够这个时间，它会认為(wèi)你的品质做得不到位，因為(wèi)它已精确计算了每道工序需要多(duō)長(cháng)时间，对你的品质监督非常严格。所以，政府管品质是非常重要的，是為(wèi)了确保大家的居住安全；至于价格，你有(yǒu)能(néng)力，你就享受这品质，你没能(néng)力，你就租房。
　　据我了解，美國(guó)也是这样，地基验收一道，墙體(tǐ)验收一道，屋顶验收一道，里边電(diàn)線(xiàn)、電(diàn)器部分(fēn)再验收一道，每一道都有(yǒu)一个验收的节点，不是说把房子全盖好了才验收。这样施工进度可(kě)能(néng)会拖延，但品质确实会好，对大家生命和财产安全以及未来的价值保障都很(hěn)好。有(yǒu)一次碰到一美國(guó)住宅开发商(shāng)，我问他(tā)什么时候能(néng)卖，他(tā)说什么时间都行，政府不管，随时可(kě)以卖，没人买说明他(tā)不行，客户买了觉得后悔，那就打官司。台湾现在也一样，而且市场会发展出建筑经纪公司，在客户和开发商(shāng)之间有(yǒu)一个公司来管钱，是商(shāng)业化的，他(tā)管错了要承担连带责任，相当于评级公司一样，都是市场化了的游戏规则。
　　品质意味着什么？很(hěn)多(duō)人突然发现买的房不隔音，楼上楼下的事全能(néng)听见，跟听实况转播似的。这就是政府定的标准太低，有(yǒu)的还是上世纪80年代的标准。这个标准对于开发商(shāng)来说成本便宜，如果标准一提高，成本就要增加。而我们的政府几十年来一直没提升这个标准，该管的事没管。
　　第三要管公平，而不应该去做损害公平的事情。在现行政策下出现的不公平有(yǒu)三种。首先是在买房人和未买房人之间制造了不公平，因為(wèi)政府管制的结果是让前面买房人的资产大幅缩水。你说為(wèi)多(duō)数人谋利益，但其实买了房的人多(duō)，现在实际上没买房的人是少数。没有(yǒu)买房的人里，年轻的和年老的如何公平？年轻人还有(yǒu)未来，你现在就宠他(tā)，就对那些年老的、几乎没有(yǒu)了未来的人不公平。这些问题都应兼顾。其次是私权力部门和公权力部门之间的公平。社会上有(yǒu)一些很(hěn)有(yǒu)趣的现象，偶尔抓到一个贪官，会发现每个贪官后边都有(yǒu)女人，但女人还是没有(yǒu)他(tā)的房子多(duō)。比如李刚有(yǒu)5套房，江苏那儿被双规的财政厅副厅長(cháng)张美芳有(yǒu)7套房。反腐倡廉偶尔揪出来的贪官怎么有(yǒu)那么多(duō)套房？他(tā)们的公权力显然多(duō)于普通人，这就是公平问题，透视出了體(tǐ)制上的寻租优势。
　　《新(xīn)世纪周刊》曾经做过一个研究，北京这三年所有(yǒu)的保障房60%落入了公权力部门，而不是落入到真正需要的人手里。参加第一轮摇号的还是老百姓，到第二轮就变成了内部分(fēn)房。公務(wù)员系统肯定不是低收入阶层，这么多(duō)人想考进去，肯定不是奔着低收入去的，至少是中收入，还有(yǒu)可(kě)能(néng)成為(wèi)高收入。至于怎样成為(wèi)高收入，有(yǒu)合法和不合法两种途径。现在中收入的人有(yǒu)保障系统，单位天天给他(tā)们盖房，國(guó)務(wù)院机关管理(lǐ)局就有(yǒu)住宅中心，每年他(tā)们在内部分(fēn)房；上海有(yǒu)一个局長(cháng)更夸张，弄了30多(duō)套房。
　　而且，现在大型國(guó)企只把利润的15%上缴财政，剩下的钱在内部循环，变成了团購(gòu)。比如某个权力部门看到一块地不错，它们单位有(yǒu)200个职工，于是就找一家开发商(shāng)去招标，招完以后按市场价七折全部团購(gòu)，内部员工分(fēn)完以后按市场价再卖掉。这个公平政府要怎么去处理(lǐ)呢(ne)？
　　还有(yǒu)，道德上公平与不公平，怎么处理(lǐ)？我们讲历史唯物(wù)主义，发现道德有(yǒu)历史性，比如500年前贞操就是天大的事，出问题的女人要被沉塘。现在微博上有(yǒu)人说“性是纯洁的，不要用(yòng)爱情来玷污它”，还出现了木(mù子美等，她们不但没有(yǒu)受到批判，反而因為(wèi)语言或行為(wèi)另类而名声大噪，拥有(yǒu)庞大的粉丝团。因此，当讲道德公平时，你首先应该告诉我是什么时代的道德，而不能(néng)抽象地讲。道德公平要被放在一个特定历史背景下，机会均等意味着起点公平，平均分(fēn)配讲的是终点公平。政府讲道德公平也应该讲明是什么时间的道德。我更倾向于机会均等，运动员起跑以后速度有(yǒu)快有(yǒu)慢，但起点上的机会均等必须要保证。而我们现在是讲结果公平，也就是终点上的公平，大家直接将现有(yǒu)的东西均分(fēn)了，那这样谁还愿意奋斗呢(ne)？
　　道德公平是取机会均等还是结果公平，这个要掂量好，否则讲公平正义没有(yǒu)基础。公平正义是需要很(hěn)多(duō)制度支持的。比如我买套房，到底产权是不是我的，70年以后有(yǒu)可(kě)能(néng)被收走吗？如果这东西是我的，谁也拿(ná)不走，那我就会感觉到公平。政府做得不好我可(kě)以批评，不至于因言获罪，那我才觉得有(yǒu)正义。在道德公平这个问题上，政府应该管得具體(tǐ)些，而不应该变成一种讨巧和文(wén)过饰非。
　　眼下，中國(guó)社会每件事都有(yǒu)四种看法：极左、极右、中左、中右，有(yǒu)的人还活在毛泽东时代，有(yǒu)的人则活在未来时代，这中间差了一百年。你根据哪个道德标准治理(lǐ)这个國(guó)家，要想清楚。不清楚的时候笼统提出一个道德号召，实际上是无力的和没有(yǒu)方向感的。